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坪単価を見てみると、物件によって３０万円代のものから４０万円代のものまで
様々ですが、どうしてそんなに差が出るのですか？ |
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それは恐らく施工床面積か専有面積での坪単価で差がついているのでしょう。
それらをまとめてみると・・・ |
１．施工床面積とは・・・床のある全ての部分を算入します。
２．専有面積とは・・・実際に住まう面積のみです。
３．建築基準法面積・・・建築基準法で定められている床面積の算定方法です。
それ故、施工床面積での坪単価は専有面積での坪単価より安くなります。
ちなみに、建築会社によって本体工事費に杭工事費や外構工事費を含めない会社もあります。
あとから色々金額が増えていくと資金計画が台無しになりますので、
最初に総額でいくらくらい必要なのかを聞いておくことをお薦めします。 |
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土地や遊休地を活用しませんかなど、色々な業者が賃貸マンションを勧めてきます。
アパート・マンション以外土地活用は無いのですか？ |
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山ほどあります。土地活用と言っても賃貸マンションだけではありません。
駐車場、コインランドリー、店舗、コンビニ、福祉施設など様々なものが考えられます。 |
ただ、アパートマンション経営はそれらより堅いということです。
賛否両論があると思いますが、立地や周辺状況などに合わせた土地活用をお薦めします。
中野建設は、何もしない方がいいという場合にはそういいます。
それも、「資産を守る」という点では重要だと考えるからです。 |
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アパマン経営（アパート・マンション経営）を考えているのですが、入居が不安です。
入るのですか？また儲かるのですか？ |
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正直に申し上げて、大もうけは出来ません。
よほど立地に恵まれなければ（駅近くや都会）、大もうけすることは出来ません。 |
ただし、今の時代を考えると、銀行の金利や国債に比べると高い利回りを得ることは出来ます。
また、私的年金代わりになり得る事もあります。
入居者の心配は当然ついてまわることではありますが、それならば、最初から戸数が多い建物にして建築費を高くするのではなく、少ない戸数で確実に入るといえる建物を建築することをお薦めします。 |
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共同住宅ではどのくらい初期投資が必要ですか？ |
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物件によって様々です。 |
鉄筋コンクリート造なら初期投資は木造より高くなるのは事実ですが、日割り計算すると格安となります。また、建築費だけではなくその他の諸経費も必要となってきます。
賃貸住宅の諸費用のおおよその目安は、建築費に消費税をいれた１．１５倍となります。
補足ですが、建築後の費用（ランニングコスト・ライフサイクルコスト）のことも考える必要があります。最初の計画の段階でなるべくそれがかからないように十分な計画をすることが大切です。 |
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賃貸住宅は相続税対策になると聞きますが・・・
本当に相続税対策になるのでしょうか？ |
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はい、相続税対策になります。
その部分を簡単にご説明いたします。 |
１．現金より不動産の方が有利です。なぜなら現金は１００％の評価（１億円なら１億円）
ですが、不動産は約６０％の評価（１億円なら６０００万円）となります。
２．次にマンション建設をするときに借入（ローン）をすると、
相続時にそのローンも相続人は相続します。
つまり負債分を相続財産から控除されるのです。
３．土地・建物を賃貸することによって、借地権割合、借家権割合がそれぞれ下がるため、
相続税が少なくなります。
詳しい説明は、お近くの税理士か弊社担当までお問い合せ下さい。 |
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古い借家を持っています。
最近入居が減ってきているのですが、どうしたらいいですか？ |
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その場合、以下のような選択肢が考えられます。 |
①借家を立て直す
古い建物なら、資金回収が終わっている可能性もあります。
さらなる賃貸経営をお考えなら立て直し、また新たに始めると言う選択です。
②借家をリフォームする
服などのファッションは時代と共にはやりすたりがあるように、建物も変わります。
一度リフォームし、時代にあった建物にすることも考えられます。
実際、リフォームに成功し、従来より高い家賃で満室になったというケースもあります。
また、高齢者用にリフォームするのも一つです。
③賃貸経営を辞める
これも大事な考え方の一つです。昔と違い、今は黙っていれば入居者様が入るという
時代ではありません。計画的に賃貸経営をしなければならないでしょう。
そう考えると、
いっそのこと何もしないという選択も考えられます。 |
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家賃保証って何ですか？ |
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家賃保証とは、空室に対し、その空室部分の家賃を補うためのものです。 |
一見安心そうに見えますので銀行からの融資もつきやすいですが、２年ごとの家賃見直しや、保証金を最初の建築費にのせているケースもあるので、それぞれの業者によく聞くことが大事です。ただ、家賃保証をするくらいなら、建物を経営者の目を持ってきちんと運営することに心がける事も必要です。
また、家賃保証と一緒に管理もする会社もあります（弊社も両方致します）が、管理を委託すると、面倒な賃貸管理（休日の入退去の立合、苦情処理など）から解放されますが、当然手元に残る収入も減ります。 |
